Θα ξεκινήσουν τελικά οι μπουλντόζες στο Ελληνικό;

«Θέλουμε να δούμε μπουλντόζες να μπαίνουν στο Ελληνικό, να αρχίσουν να κατασκευάζουν πράγματα και να δημιουργούν θέσεις εργασίας». Πιο σαφές μήνυμα προς την κυβέρνηση σχετικά με τη μεγάλη επένδυση στο πρώην αεροδρόμιο του Ελληνικού δεν μπορούσαν να στείλουν.

Γράφει ο Σπύρος Σταθάκης

Η διαρροή της παραπάνω δήλωσης προέρχεται από ευρωπαϊκή πηγή που συμμετέχει πολύ στενά στις διαπραγματεύσεις για την τρίτη αξιολόγηση και δείχνει ότι πλέον η πίεση των δανειστών στην κυβέρνηση είναι πολύ μεγάλη. Παράλληλα αναδεικνύει και τις μεγάλες δυσκολίες που αντιμετωπίζει η διαδικασία υλοποίησης του έργου.

Το ερώτημα είναι ποιος «τρελός» δεν θα ήθελε σήμερα μία επένδυση ύψους 8 δισ. ευρώ για την ανοικοδόμηση της τεράστιας ανεκμετάλλευτης έκτασης στο Ελληνικό, η οποία θα δημιουργήσει τουλάχιστον 75.000 θέσεις εργασίας; Είναι ενδεικτικό ότι η συνολική επένδυση θα επιφέρει μια συνολική αύξηση του ΑΕΠ κατά περίπου 11,5 δισ. ευρώ στη χρονική διάρκεια κατασκευής του έργου, ενώ ανά έτος λειτουργίας ενισχύει το ΑΕΠ κατά 1,33 δισ. ευρώ. Σε τελική ανάλυση, η αξιοποίηση της περιοχής μπορεί να συνδράμει με καταλυτικό τρόπο στην ανάπτυξη της ελληνικής οικονομίας, στέλνοντας ένα ισχυρό σήμα ότι η Ελλάδα είναι ένας ασφαλής και ελκυστικός επενδυτικός προορισμός.

Και όμως η μεγαλύτερη επένδυση των τελευταίων ετών, που θα μπορούσε να συμβάλλει στην ουσιαστική ανάκαμψη της ελληνικής οικονομίας, παραμένει μακέτα. Δεν έχει επενδυθεί στην ουσία ούτε ένα ευρώ. Και αυτό γιατί βρέθηκαν δάσος και αρχαιολογικά ευρήματα σε έναν χώρο που μέχρι πρότινος προσγειώνονταν αεροπλάνα. Τη μία προκαλεί πρόβλημα το Δασαρχείο Πειραιά, την άλλη βάζει εμπόδια το Κεντρικό Αρχαιολογικό Συμβούλιο και το υπουργείο Πολιτισμού. Στη συνέχεια έχουμε θέμα και με το ύψος των κτιρίων που σχεδιάζεται να κατασκευαστούν στο Ελληνικό. Πρόκειται, χωρίς υπερβολή, για έναν τραγέλαφο.

Εκνευρισμός στην κοινοπραξία

Και μέσα σε όλα αυτά έχουμε και μία σειρά από άδειες και εγκρίσεις μελετών έως ότου ξεκινήσει η ανάπτυξη της έκτασης. Όλα αυτά τα ζητήματα, με τις παλινωδίες, τις καθυστερήσεις και τις εκκρεμότητες, όπως είναι φυσικό, έχουν προκαλέσει εκνευρισμό στην κοινοπραξία των επενδυτών «Hellinikon Global I S.A.», αν και φαντάζει σχεδόν αδιανόητο η Lamda Development και οι εταίροι της να τα παρατήσουν τελικά. Από την άλλη, πρέπει να σημειώσουμε, ότι μια επένδυση αυτού του μεγέθους και με τέτοια συμβολική ισχύ θα ταράξει τα νερά, όπως επισημαίνει σε σχετικό δημοσίευμα και η αυστριακή εφημερίδα «Der Standard».

Εάν Έλληνες και ξένοι επιχειρηματίες δουν τις μπουλντόζες να κινούνται στο Ελληνικό θα αισθανθούν αυτοπεποίθηση και θα προχωρήσουν στην υλοποίηση και των δικών τους επενδυτικών σχεδίων. Σε τελική ανάλυση, είναι αυτό που αναρωτήθηκε με νόημα ο επικεφαλής της Lamda Development Οδυσσέας Αθανασίου στο συνέδριο του Ελληνοαμερικανικού Επιμελητηρίου «Η ώρα της ελληνικής οικονομίας». Αν είναι σήμερα καλύτερο το Ελληνικό ή μετά την ολοκλήρωσή του, που θα περιλάβει ένα από τα πιο ωραία πάρκα της Ευρώπης.

Που «σκαλώνει» η διαδικασία

Πρόσφατα η κοινοπραξία των επενδυτών, σε μακροσκελείς ανακοινώσεις της, έχει αναλύσει εκτενώς όλα τα ζητήματα που βρίσκονται σε εκκρεμότητα και προκαλούν προσκόμματα στην υλοποίηση της μεγάλης επένδυσης στο Ελληνικό. Καταρχάς και μόνο το γεγονός ότι υπάρχουν σημαντικές διαφορές, ανάμεσα στους όρους που έχουν υπογραφεί και έχουν ψηφιστεί από τη Βουλή και σε εκείνους με τους οποίους ενέκρινε το υπουργείο Πολιτισμού το Σχέδιο Ολοκληρωμένης Ανάπτυξης και της Στρατηγικής Μελέτης Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων, δείχνει ότι οι κυβερνητικές παλινωδίες καλά κρατούν, παρά τις κατά καιρούς δηλώσεις υπουργών για ταχείς διαδικασίες. Ας δούμε όμως τα ζητήματα αυτά αναλυτικά:

Το θέμα του αρχαιολογικού χώρου: Όλα τα αρχαιολογικά ευρήματα εντός της έκτασης είχαν γνωστοποιηθεί στους εννέα υποψήφιους επενδυτές στο πλαίσιο του διεθνούς διαγωνισμού που προκηρύχθηκε το 2011. Αυτά τα ευρήματα ήταν το αποτέλεσμα των εργασιών που είχαν γίνει μέχρι τότε, τόσο κατά την κατασκευή του αεροδρομίου, όσο και κατά την υλοποίηση των έργων για τους Ολυμπιακούς Αγώνες, το τραμ και το μετρό. Αποτέλεσμα όλων αυτών ήταν η οριοθέτηση αρχαιολογικού χώρου μόνο στην περιοχή του Αγίου Κοσμά. Η εταιρεία τα έλαβε υπόψη της κατά τον σχεδιασμό της ανάπτυξης με ιδιαίτερη μέριμνα για την ανάδειξή τους, όπως επιβάλλεται σε μια τέτοιας εμβέλειας επένδυση.

Παράλληλα, η  –επικυρωμένη από τη Βουλή τον Σεπτέμβριο του 2016– Σύμβαση περιλαμβάνει συγκεκριμένες ρυθμίσεις για την περίπτωση εύρεσης νέων αρχαιοτήτων, ενώ, ούτως ή άλλως, εξακολουθούν να ισχύουν καθ’ ολοκληρία και όσα προβλέπουν οι αρχαιολογικοί νόμοι. Παρ’ όλα αυτά και παρά το γεγονός ότι δεν προέκυψε κανένα νέο εύρημα, το υπουργείο Πολιτισμού κήρυξε νέο αρχαιολογικό χώρο. Κατά συνέπεια και παρότι έχουν μεσολαβήσει η υπογραφή της αρχικής σύμβασης (Νοέμβριος 2014), η υπογραφή της τροποποιητικής σύμβασης (Ιούλιος 2016) και η κύρωση των δύο ανωτέρω συμβάσεων από τη Βουλή (Σεπτέμβριος 2016), η εταιρεία βρίσκεται αντιμέτωπη με αιφνιδιαστική ανατροπή των συμφωνημένων, με σοβαρές αρνητικές επιπτώσεις στην υλοποίηση του Σχεδίου Ανάπτυξης.

Η ανατροπή αυτή επηρεάζει σημαντικό τμήμα του σχεδιασμού του έργου, αυξάνει σημαντικά και με τρόπο μη προβλέψιμο τους κινδύνους από τη γραφειοκρατία, ενώ δυσχεραίνει σημαντικά την προώθηση των επιμέρους επενδύσεων. Η δημιουργούμενη αβεβαιότητα από τα ανωτέρω επιδεινώνεται από το γεγονός ότι, βάσει της Υπουργικής Απόφασης, αναιρείται το πρόσφατα υπογραφέν μνημόνιο, το οποίο είχε προηγουμένως εγκριθεί από έντεκα υπουργούς στο Κυβερνητικό Συμβούλιο Οικονομικής Πολιτικής (ΚΥΣΟΙΠ).

Είναι χαρακτηριστικό ότι, βάσει ανασκαφών που έχουν πραγματοποιηθεί στο παρελθόν, υπάρχει κηρυγμένος αρχαιολογικός χώρος στον Άγιο Κοσμά ήδη από το 1957.

Μέχρι και την ολοκλήρωση του διαγωνισμού δεν είχε υπάρξει καμμία επανοριοθέτηση αρχαιολογικής ζώνης γνωστής στους διαγωνιζόμενους αλλά και έκτοτε μέχρι σήμερα δεν ανακαλύφθηκε κανένα νέο αρχαιολογικό εύρημα. Η κήρυξη αρχαιολογικού χώρου έχει τις εξής συνέπειες για την έκταση που κηρύσσεται: Οποιαδήποτε δραστηριότητα καταρχάς απαγορεύεται και επιτρέπεται μόνο μετά από θετική εισήγηση της αρμόδιας αρχαιολογικής υπηρεσίας και απόφαση του υπουργού Πολιτισμού.

Σημαντικά κωλύματα

Η διαδικασία για τη χορήγηση οποιασδήποτε άδειας περιλαμβάνει την υποχρεωτική ενημέρωση της αρχαιολογικής υπηρεσίας πριν από την έναρξη κάθε εργασίας ή έργου, την υποβολή φακέλου, πιθανόν αυτοψία, γνωμοδότηση από το αρμόδιο αρχαιολογικό συμβούλιο, πιθανή τροποποίηση της εκάστοτε μελέτης ή επιβολή άλλων όρων, την παρακολούθηση των όποιων εργασιών από την αρχαιολογική υπηρεσία κ.ά. Τα ανωτέρω δύναται να προκαλέσουν σημαντικές καθυστερήσεις στη διαδικασία αδειοδότησης και είναι αυτονόητο ότι αποτελούν σημαντικά εμπόδια για την ολοκλήρωση του έργου.

Συνεπώς, η κήρυξη αρχαιολογικού χώρου στο ακίνητο επηρεάζει άμεσα τις προοπτικές του. Και το «κερασάκι στην τούρτα»; Σε όλα τα μεγάλα έργα (π.χ. Κέντρο Πολιτισμού Ίδρυμα Σταύρος Νιάρχος, Μετρό, Αττική οδός, Αεροδρόμιο κ.ά.) όταν βρίσκονται αρχαία, κατά την εκτέλεση του έργου, αυτά προστατεύονται πλήρως σύμφωνα με τις διαδικασίες και τις ειδικές προβλέψεις του αρχαιολογικού νόμου. Ποτέ, σε κανένα από τα μεγάλα έργα, δεν κηρύχθηκαν εκ των προτέρων εκτάσεις ως ζώνες αρχαιολογικού ενδιαφέροντος.

 

Οι αλλαγές στους όρους υλοποίησης της επένδυσης

  Την ίδια στιγμή, φαίνεται ότι τουλάχιστον νέοι 16 όροι έρχονται να ανατρέψουν τον όλο σχεδιασμό. Ειδικότερα, στην κυρωμένη από τη Βουλή σύμβαση προβλέπεται ρητά ως όρος για την ολοκλήρωση της μεταβίβασης η έγκριση του ΣΟΑ «ουσιωδώς στη μορφή στην οποία υποβλήθηκε» από την εταιρεία στο πλαίσιο του διαγωνισμού. Η Υπουργική Απόφαση επιβάλει δεκαέξι νέους όρους. Συνεπώς, δημιουργούνται ανατροπές, κενά και ασάφειες, τα οποία προετοιμάζουν το έδαφος για νέες μελλοντικές αυθαίρετες ερμηνείες, από όπου κι αν αυτές προέλθουν.

Είναι προφανές ότι η επένδυση δεν είναι δυνατόν να ευοδωθεί, όσο συνεχείς ανατροπές και νέα εμπόδια οδηγούν σε αλλοίωση του Σχεδίου Ανάπτυξης με τρόπους που δεν προβλέπονται από τη Σύμβαση. Ειδικότερα, τίθεται περιορισμός στα ύψη των κτιρίων. Συγκεκριμένα, ενώ ο νόμος με βάση τον οποίο σχεδιάστηκε η ανάπτυξη έθετε τους όρους βάσει των οποίων μπορεί να υλοποιηθεί μεγάλος αριθμός υψηλών κτιρίων, χωρίς περιορισμό ύψους, η Υπουργική Απόφαση θέτει ως όρο την επανεξέταση του ύψους των κτιρίων, αλλοιώνοντας έτσι τη δέσμευση των νόμων απέναντι στους επενδυτές.

Αξίζει να σημειωθεί, ότι τα υψηλά κτίρια της σχεδιαζόμενης ανάπτυξης αποτελούν ένα από τα πλέον εμβληματικά στοιχεία της, με στόχο την ενδυνάμωση της Αθήνας ως σύγχρονου τουριστικού προορισμού. Συγκεκριμένα, στο Σχέδιο Ολοκληρωμένης Ανάπτυξης του Μητροπολιτικού Πόλου Ελληνικού  – Αγ. Κοσμά (ΣΟΑ) προτείνεται η χωροθέτηση 6 ψηλών κτιρίων (θα είναι κάτω από 200 μ.), καθώς και μιας ζώνης κτιρίων περιμετρικά του Μητροπολιτικού Πάρκου, που σε συγκεκριμένα σημεία ενδέχεται να φτάσουν τα 70 μ.

Όπως είναι φυσικό, το σύνολο αυτών των ανατροπών και ανακολουθιών, αλλά και η πρακτική της συνεχούς έγερσης νέων εμποδίων διαρρηγνύουν το αναγκαίο κλίμα εμπιστοσύνης. Ταυτόχρονα, δημιουργούν έντονο προβληματισμό ως προς τη δυνατότητα υλοποίησης της επένδυσης, της οποίας η αναγκαιότητα διακηρύσσεται με τον πιο επίσημο τρόπο από την Ελληνική Πολιτεία, ενώ η κρισιμότητά της είναι αδιαμφισβήτητη από όλες τις πλευρές.

Οι εκκρεμότητες που απομένουν για να αρχίσουν οι εργασίες

 Θα πρέπει στο σημείο αυτό να σημειώσουμε ότι η αξιοποίηση του Ελληνικού, ή ορθότερα του Μητροπολιτικού Πόλου Ελληνικού – Αγίου Κοσμά θα ξεκινήσει μόλις το ΤΑΙΠΕΔ μεταβιβάσει στους επενδυτές τις μετοχές της ΕΛΛΗΝΙΚΟ Α.Ε., η οποία έχει το δικαίωμα να εκμεταλλεύεται τον εν λόγω Μητροπολιτικό Πόλο. Η μεταβίβαση αυτή ωστόσο εξαρτάται από μια σειρά προϋποθέσεις, η πλήρωση των οποίων ουσιαστικά σηματοδοτεί τον χρόνο κατά τον οποίο ο Πόλος θα είναι «έτοιμος» προς αξιοποίηση και το έργο θα μπορεί να ξεκινήσει χωρίς περαιτέρω καθυστερήσεις και ανατροπές.

Η πολεοδομική ωρίμανση

Κομβικής σημασίας για την επιτυχή έναρξη των εργασιών είναι η πολεοδομική ωρίμανση του ακινήτου, ώστε να είναι εξαρχής γνωστές οι δυνατότητες αξιοποίησής του αλλά και οι περιορισμοί αυτού. Το πρώτο βήμα για την ωρίμανση αυτή είναι η έγκριση του Σχεδίου Ολοκληρωμένης Ανάπτυξης (ΣΟΑ) με Προεδρικό Διάταγμα, το οποίο προηγουμένως θα έχει επεξεργαστεί το Συμβούλιο της Επικρατείας. Σύμφωνα με τους κυβερνητικούς ισχυρισμούς, μέχρι το τέλος του έτους θα κατατεθεί στο Συμβούλιο της Επικρατείας για έλεγχο το σχετικό Προεδρικό Διάταγμα για την αξιοποίηση του Ελληνικού και το κατασκευαστικό έργο θα ξεκινήσει μέσα στο 2018.

Της έγκρισης του ΣΟΑ προηγείται ένας εκτεταμένος έλεγχος όλων των παραμέτρων του, τόσο από τη διοίκηση όσο και από τη δικαστική εξουσία. Σημειώνεται ωστόσο ότι, όπως προβλέπεται στη Σύμβαση, για να ολοκληρωθεί η μεταβίβαση το ΣΟΑ. που εν τέλει θα εγκριθεί, οφείλει να μην έχει ουσιαστικές διαφοροποιήσεις με το πολεοδομικό σχέδιο των επενδυτών, καθ’ ότι διαφορετικά δεν θα συμβάδιζε με το αντίστοιχο Επιχειρηματικό Σχέδιο. Παράλληλα, γνώμη επί του Σχεδίου υποβάλλουν η Ειδική Επιτροπή Εμπειρογνωμόνων που προβλέπει ο Ν. 4062/2012 και το Κεντρικό Συμβούλιο Διοίκησης για την Αξιοποίηση της Δημόσιας Περιουσίας, αποτελούμενο από τους γενικούς γραμματείς όλων των εμπλεκομένων υπουργείων.

Προς επιτάχυνση της διαδικασίας και παρότι συγκεκριμένες εκκρεμότητες δεν είχαν επιλυθεί οριστικά, γεγονός που είναι εξαιρετικά πιθανό να έχει επιπτώσεις στη συνολική δυνατότητα υλοποίησης του προγράμματος ανάπτυξης, το ΣΟΑ κατατέθηκε προς έγκριση τον Ιούνιο του 2017, ο δε νόμος προβλέπει ότι όφειλε να εγκριθεί εντός έξι μηνών από την υποβολή του. Έκτοτε έχει ολοκληρωθεί η δημόσια διαβούλευση επί της Στρατηγικής Μελέτης Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων όπως και η διατύπωση απόψεων από τις αρμόδιες υπηρεσίες. Ωστόσο εκκρεμούν ακόμη τόσο οι γνώμες που προαναφέρθηκαν όσο και πρόταση των αρμόδιων υπουργών και η επεξεργασία από το Συμβούλιο της Επικρατείας.

Τα βήματα

Από εκεί και πέρα, πρέπει να ακολουθήσουν και τα εξής βήματα: 1. Η έγκριση των πολεοδομικών μελετών δια Κοινών Υπουργικών Αποφάσεων, που πρόκειται ουσιαστικά για το δεύτερο αναγκαίο βήμα προς την πολεοδομική ωρίμανση του Ακινήτου. 2. Η διανομή του δικαιώματος κυριότητας μεταξύ των συνιδιοκτητών, που αποτελεί ένα από τα δύο βήματα για την ιδιοκτησιακή ωρίμανση του Μητροπολιτικού Πόλου. Όπως αναφέρεται και στη Σύμβαση, η διανομή αυτή οφείλει να γίνει βάσει διαγράμματος που θα συμφωνηθεί μεταξύ των Επενδυτών, του ΤΑΙΠΕΔ και του Ελληνικού Δημοσίου και αφού έχει προηγηθεί η πολεοδομική ωρίμανση του ακινήτου κατά τα ανωτέρω.

Έχουμε επίσης: 3. Τη μεταβίβαση στην ΕΛΛΗΝΙΚΟ Α.Ε. των εμπραγμάτων δικαιωμάτων επί του ακινήτου. η ιδιοκτησιακή ωρίμανση του ακινήτου εκτιμάται ως μια ιδιαίτερα απαιτητική και περίπλοκη διαδικασία, η οποία πιθανόν να απαιτήσει και περαιτέρω ενέργειες πέραν των όσων συνοπτικά αναφέρονται εν προκειμένω. 4. Τη σύσταση ειδικού φορέα για τη διαχείριση και λειτουργία όλων των κοινόχρηστων χώρων. 5. Τη χορήγηση άδειας λειτουργίας καζίνο εντός του Ακινήτου. Με δεδομένο ωστόσο ότι οι άδειες λειτουργίας καζίνο διέπονται από ειδικό καθεστώς, για να χορηγηθεί η εν λόγω άδεια απαιτείται η διενέργεια σχετικού δημόσιου διαγωνισμού, η ολοκλήρωση του οποίου αποτελεί ακόμη μία προϋπόθεση για η μεταβίβαση της ΕΛΛΗΝΙΚΟ Α.Ε.

6. Η παράδοση του ακινήτου ελεύθερου. Παρότι έχουν παρέλθει πέντε έτη από τη νομοθέτηση του 4062/2012 και σχεδόν τρία έτη από την υπογραφή της Σύμβασης, στο ακίνητο παραμένει πλήθος φορέων, πολλοί από τους οποίους καταλαμβάνουν εκτεταμένους χώρους (π.χ. αμαξοστάσιο ΟΑΣΑ, Υπηρεσίες ΥΠΑ) χωρίς να είναι γνωστό αν έχουν εκπονηθεί σχέδια μετεγκατάστασής τους και υπό ποιες προϋποθέσεις

Be the first to comment

Leave a Reply

Your email address will not be published.


*